Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества: споры


34 ГК РФ. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендатор получает от арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст.

622 ГК РФ). Однако в процессе эксплуатации арендатор зачастую производит улучшения имущества, которые делятся на отделимые и неотделимые. Положена ли ему компенсация за произведенные улучшения? Закон регулирует и эту ситуацию.

Порядок определения права собственности на улучшения арендованного имущества и возмещения их стоимости предусмотрен ст. 623 ГК РФ. В силу п. 1 данной статьи произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Отделимые улучшения арендованного имущества

Статья 623 Гражданского кодекса предусматривает такое понятие, как улучшения арендованного имущества, которые могут быть отделимыми или неотделимыми.

Улучшения, отделяемые от арендуемого имущества без вреда для него, признаются отделимыми.

По окончании срока аренды они могут быть демонтированы. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ). После истечения срока договора с отделимыми улучшениями арендатор вправе совершать любые действия, если контрактом не предусмотрены иные действия.
Отделимые улучшения для целей бухгалтерского и налогового учета у арендатора признаются отдельным объектом ОС или включаются текущие расходы как материальные затраты. Так как же учесть такие затраты?

Бухгалтерский учет Если произведенные арендатором отделимые улучшения удовлетворяют условиям, предусмотренным пунктом 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв.

приказом Минфина от 30 марта 2001 г. № 26н)

Налоговые последствия отделимых и неотделимых улучшений имущества

Особое место в рассматриваемых правоотношениях занимает разделение улучшений на отделимые и неотделимые без вреда для имущества.Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ неотделимыми улучшениями признаются те, которые не могут быть отделены без вреда для имущества.Необходимо учитывать соразмерность расходов на улучшения имущества и на демонтаж этих улучшений, а также возможности дальнейшего использования оборудования и материалов, потраченных на улучшения.

Расходы на монтаж и демонтаж неотделимых улучшений и устранение негативных последствий демонтажа достаточно велики, и после демонтажа неотделимых улучшений материалы, которые были использованы на эти улучшения, не могут быть использованы вновь.Гражданский кодекс РФ не устанавливает какого-либо специального порядка получения согласия арендодателя на выполнение неотделимых улучшений. В таком случае необходимо руководствоваться условиями договора.Гражданско-правовые

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

1 ст. 623 ГК РФ, собственником отделимых улучшений признается арендатор имущества.

Так как данная норма закона не является императивной, то договором стороны могут предусмотреть и иное. Следует отметить, что для арендатора выгодно, что отделимые улучшения являются его собственностью. Ведь после окончания договора аренды он может списать установленный им объект ОС, если он больше не нужен арендатору, и при этом можно учесть в составе внереализационных расходов затраты на демонтаж, а для имущества, по которому амортизация начисляется линейным методом, еще и расходы в виде сумм недоначисленной в соответствии с установленным сроком полезного использования амортизации (пп.

8 п. 1 ст. 265 Налогового кодекса Российской Федерации) (далее — НК РФ).

Кроме того, арендатор может продолжать использование данного ОС на другом арендованном им объекте или продать. Существующая сегодня арбитражная практика

Неотделимые улучшения


Кроме этого, в статье 623 ГК РФ рассмотрено термин — «улучшения арендованного имущества», которые могут быть отделимыми улучшениями или неотделимыми улучшениями.

Неотделимыми считаются такие улучшения, демонтаж которых нанесет вред имуществу арендодателя. В связи с тем, что неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества, то для осуществления неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя.

И это понятно, так как арендодатель может быть не заинтересован в таких улучшениях, по причине того, что такие улучшения приводят к изменению стоимости объекта недвижимости. И вследствие этих действий, увеличиваются затраты на содержание арендованного имущества. Порядок установления права собственности на произведенные неотделимые улучшения арендованного имущества и возмещения стоимости таких улучшений рассмотрен в пунктах 2, 3 ст.

623 ГК РФ. В силу того,

Улучшение имущества: виды и специфика

На практике это вызывает сложности. К примеру, иногда сложно однозначно определить – результат выполненных подрядных работ следует рассматривать как неотделимые улучшения, как капитальный ремонт либо имеют место оба варианта. Скорее всего, производство ремонта следует рассматривать как частную, специфическую форму создания неотделимых улучшений.Принято выделять два вида улучшений имущества: отделимые и неотделимые.Отделимые улучшенияОсновной критерий отнесения улучшений имущества к отделимым состоит в том, что такие улучшения можно отделить без повреждения имущества (а не самих улучшений).

Рекомендуем прочесть:  Оформить прописку в снт всеволожск

По общему правилу при отделении улучшений стоимость основного имущества остается прежней, его функциональное назначение не меняется. Если основываться на судебной практике, отделимыми признаются следующие улучшения: оборудование кассового узла и сейфовых комнат (определение ВАС РФ от 4 августа 2010 г.

№ ВАС-9948/10 по делу № А56-25453/2008)

Статья: Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества (Тарасов Д.) («Финансовая газета», 2004, n 23)

Таким образом, для того, чтобы правильно учесть затраты на такие улучшения в бухгалтерском и налоговом учете арендодателя и арендатора, необходимо определить правовой режим произведенных улучшений в арендованном помещении, различая отделимые и неотделимые улучшения.Отделимые улучшенияОтделимые улучшения арендованного имущества могут быть физически отделены от данного имущества без причинения ему вреда. Это означает, что по истечении срока аренды арендуемое имущество передается арендодателю, а улучшения остаются у арендатора. Между арендодателем и арендатором может быть заключено соглашение, предусматривающее передачу отделимых улучшений арендодателю с возмещением их стоимости арендатору.

Рассмотрим отражение в бухгалтерском учете операций с отделимыми улучшениями на примере установки системы охранной сигнализации (допустим, что охранная система может быть демонтирована без ущерба для помещения).

Энциклопедия решений. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Поэтому все эти вещи являются неотделимыми улучшениями (см.

ФАС Центрального округа от 07.04.2011 N Ф10-1189/11). В другом судебном решении двери, рольставни, система безопасности, система кондиционирования, и вентиляции, структурированная кабельная система отнесены судом к отделимым улучшениям (см.

Десятого ААС от 03.02.2011 N 10АП-7759/2010). Поэтому во избежание спорных ситуаций целесообразно оговаривать: — необходимость выполнения арендатором неотделимых улучшений; — перечень таких улучшений; — стоимость улучшений.

До начала выполнения работ важно получить письменное согласие арендодателя (поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению согласно ГК РФ не подлежит) с определением порядка определения и возмещения расходов. Согласно п. ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Неотделимые улучшения: учет расходов при ОСНО

Они являются собственностью арендатора (если иное не предусмотрено договором) и по окончании срока аренды могут быть демонтированы. Неотделимыми улучшения считаются, если их отделение нанесет вред имуществу арендодателя.

В связи с тем, что улучшения становятся неотъемлемой частью арендованного имущества, то, во-первых, для их проведения требуется согласие арендодателя, во-вторых, они в любом случае признаются собственностью арендодателя и переходят к нему либо по окончании срока аренды, либо сразу же по окончании работ по созданию этих улучшений (по соглашению сторон).